Переход к прозрачным расчётам в сделках с недвижимостью создал новый барьер — не для преступников, а для обычных покупателей. Всё чаще банки ставят сделки на паузу, требуя документы, которые невозможно предоставить. Об этом рассказал Ярослав Кобаладзе, эксперт по рынку недвижимости Москвы.
По его словам, банки усилили контроль за сделками на фоне готовящихся изменений в законодательстве. Цель — не допустить попадания на рынок средств с сомнительным происхождением. Формально инициатива направлена против криминальных схем. На практике в зону риска попадают те, кто зарабатывает легально, но вне стандартной системы: криптоинвесторы, фрилансеры, айтишники, удалёнщики с иностранными контрактами.
Если раньше при покупке квартиры достаточно было принести паспорт и деньги, то теперь этого мало. Банк, особенно при сделке через эскроу-счет или аккредитив, может запросить документы, подтверждающие происхождение средств. Нет справки — нет сделки. Деньги могут «зависнуть» в процессе, и покупатель рискует потерять квартиру, даже имея полную сумму на счету.
Криптоинвесторы сталкиваются с этим особенно часто. Они фиксируют прибыль, выводят средства через биржи, платят налоги — но при попытке объяснить происхождение средств банку получают отказ. Доказать, что купил токен в 2018 году и продал в 2024, практически невозможно: скриншоты личного кабинета не подходят, а бухгалтерия в привычном смысле у таких доходов отсутствует.
Подобные сложности касаются и тех, кто работает на иностранные компании. Даже при регулярных поступлениях и легальном статусе самозанятого банки ставят вопросы. Система не распознаёт гибридные форматы занятости, распространённые в новой экономике. И чем больше цифровых профессий — тем больше разрыв между жизнью и процедурой.
Ситуация усугубляется отсутствием единых правил: каждый банк сам решает, насколько глубоко проверять клиента. У одного сделка пройдёт за день, у другого на том же пакете документов — заблокируется. Это создаёт нервозность, особенно при сделках на вторичном рынке, где счёт идёт на часы. Продавец не готов ждать, покупатель теряет аванс или объект.
Некоторые участники рынка уже ищут обходные пути: пробуют покупать через третьих лиц, дробить суммы, переоформлять сделки. Но в таких схемах растут риски — как юридические, так и личные. Любое несоответствие между договором и реальными расчётами может привести к признанию сделки недействительной. Пострадает в итоге не только покупатель, но и продавец.
Контроль за средствами — часть глобальной тенденции. В США и ЕС такие процедуры действуют давно. Но в российской практике переход к новой модели происходит без адаптационного периода. В результате даже добросовестные участники оказываются в группе риска.
По словам Ярослава Кобаладзе, рынок подстроится. Появится больше платных решений: юридическое сопровождение, финансовый комплаенс, проверка клиента до выхода на сделку. Уже сейчас растёт спрос на услуги, которые раньше считались факультативными. Специалист с опытом и правовым образованием становится не помощником, а обязательным участником процесса.
В ближайшее время число блокировок и отказов вырастет. Но в долгосрочной перспективе рынок приспособится: станет чище, но и дороже — по времени, по нервам, по комиссиям. И это надо учитывать ещё до того, как открыл счёт и отправил деньги.
